海南楼市限购一周年:操盘手远走,房企大裁员资金链紧张

        2019-04-21        来源: 新浪财经

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布置展厅、策划推荐会、寻找合作方,李赫穿梭在海南、北京、郑州三地,起初是推销海南的房子,后来他看着源源?#27426;?#30340;人,涌入海南,他们购房、炒房。


短短两年的时间,他和合作伙伴,从寻找购房者到被主动询价。“2013年?#20445;?#26446;赫清楚记得职业生涯中高光的那一瞬,“最疯狂的几个楼盘,开盘几天就售罄。”


成为海南房地产大潮中的一名操盘手,李赫和伙伴们赚?#38376;?#28385;钵满,年终奖拿到过60万元。在海南卖房、买房、结婚,这一切都在向自己证明,山西人李赫2011年时决定背井离乡“闯海南”是对的。


2019年,人到中年的李赫再一次“背井离乡?#20445;?#25552;起行李箱推门要走的时候,他没有太多的难过,即便面对与孩子们的分别,?#25512;?#23376;的反对,“上有老下?#34892;。?#25105;的一个孩子3岁、一个孩子5岁,作为家庭的收入支撑,我必须积极地面对这个变化。”


跑来分一杯羹


2010年1月,海南建设国际旅游岛获批。各路炒房?#26102;?#34562;拥而至,海口、三亚等海南一线城市房价纷纷上涨。


但这在职业操盘手李赫看来,均价每平米8000元,价格并不高,依然有很大的操盘空间。他决意搭上这趟重大利好的“班车?#20445;?011年3月,山西人李赫来了。


9年前,海口的好房子并?#27426;啵?#22810;数都是当地的小开发商,品牌开发商也?#27426;?#35265;。


虽然没有限购的政策,外地人可以自由购房,但最初的海南房地产市场,销售难度不小。


李赫来到海南的第一件事,就是走向岛外举办推荐会和房展。这是他最初几年的主要工作,联动各个地区的合作伙伴导流客户来海南买房。“虽然销售难度不小,但用我们营销人的话说,这种操盘非常有成就?#23567;!?/p>


2011年下半年,海口、三亚房价涨至万元,三亚?#26032;?#30424;单价涨至2万元。


2013年,李赫所操盘的楼盘开盘几天就售罄,他当时的年终奖拿到了50万到60万元。在这个时间点上,李赫购买了自己在海南的住房。


大量品牌开发商开始涌入海南,一线房企纷纷布局海南的房地产市场。


2013年1月,海口楼市被当地住建局要求清理当前商品房库存,同年11月,海南省开始逐步降低商品房开发比例,受各类政策影响,海南商品房成交价格开始回落。2014年,海口楼市限购政策松绑,虽然全国楼市普遍迎来成交高峰,但海南楼市?#20013;?#19979;行。


2015年全国两会上,海南官员喊话,要买海南的房子,现在赶快去买,“海南的房子肯定还会涨。”当时,官方还透露了一个数据:2014年海南商品房销售了970万平米,外地购房者占60%-70%,特别是高档房。


新的年轻的寻机者,王丽娜的到来,证明了海南楼市的吸引力。


跑来海南发展的东北人很多,北京人很少,20多岁就想来海口发展的年轻人几乎没有。2018年初,王丽娜从北京跑到海口找工作,招她进入海南某大型房企的高管看完她的简历,笑着说:“北京人跑海南真是奇?#37073;还?#20320;来,让我对海南市场更有信心了。”


寻机者撤退 后来者受阻


王丽娜在北京生活22年,大学毕业去了曼谷读研究生,父母反对她在曼谷定居,她就在国内选了一个很像曼谷的城市——海口。


本科就读于中国人民公安大学的王丽娜,不想在派出所当民警,“我必须得走。”


“我觉得海南很美,它一点也不输给泰国的海边城市。”她对海南着迷,这是一个天生就幸福感很强的地方,空气好、节奏比北京慢,每天在这里工作都有度假的感觉。


她管自己?#23567;?#28023;飘?#20445;?#20294;“海飘?#21271;取?#21271;飘”找工作?#35759;?#20102;。


“海南没有?#35009;?#22909;的产业,不像北京有很多工作岗位?#21830;簦?#25214;工作真是费劲。”等了两个月,王丽娜才等来现在入职的这家大型房企的面试结果。


等待期间,她在想要不要在海口买个房子。这个念头如果再早几个星期,也许就愿望成真了。


伴随着海南房价的飙升,2018年4月22日,海南省各市县实行严格?#21335;?#36141;政策,要求在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。


其中,海口、三亚、琼海三地,在原有政策上加码,非本省户籍?#29992;?#23478;庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


刚来海口就想要买房的北京人王丽娜,成为购房资质限制下的“局外人”。


王丽娜有两个选择,要么把从北京户口迁出,要么就等着在海口工作满5年。


陈泰泰决定迁户口,她在北京定居,但户口在内蒙古。即便如此,她需要迁户后,缴纳满两年社保后才有购房资格。


开发商给出了一条捷径,由开发商协助缴纳社保,两年后再办理产权证。


这意味着,在这两年里,房屋产权依然属于开发商。对于购房人所承担的风险,开发商给出的担保是,我们是大企业,你可以相信我们。


在海南,有很多陈泰泰这样的东北家庭,希望在气候、环境适宜养老海南拥有一套住房。陈泰泰的父母60多岁,他们的朋友几年前在海南买房,今年春节,父母在海南租房度过了4个月,也考察了4个月。


“我们本来觉得房子不错,已经打算在琼海陵水附近买房,但是打听了一下,现在有购房限制了,没办法买了。”


最终,陈泰泰?#35009;?#26377;铤而走险接受中介的方?#31119;?#25318;住她的是另一个条件——“全款购房”。


这一套位于琼海的70多平米两居室,“以往可能卖到3万以上,现在不到2万,大约需要全款支付130多万元。”


“售楼处的人告诉我们,受政策影响,房子不好卖,开发商为了快速回款,给我们降了一些价格,但是要求一次性付清。”


海南楼市全面限购后,伴随着销量大幅度下滑。根据统计显示,2018年海南省房屋销售面积1432.25平方米,同比下降37.5%;房屋销售额2083亿元,同比下降23.2%;房地产开发投资下降16.5%。仅从销售额上来看,2018年比2017年2713.72亿元(历史最高记录)少了700多亿元。


?#21592;?#28023;南官员给自家楼盘做广告时给出的数据——2014年海南商品房销售了970万平米,这一数据在2017年是2246万平米,2018年是1432.25平米。


限购的影响显现在2018年下半年。


王丽?#28982;?#24518;,2018年上半年,限购对于房企的影响还没有明显显?#37073;?#23588;其是第一季度?#21335;?#37327;还比较可观。2018年下半年,她所在的房企连续几个月销售业绩都是零,公司再?#35009;?#26377;奖金,只有基本工资。


为了缩减开支,各大房企开始裁员,裁员率达到30%,?#34892;?#23567;型房企裁员几乎达到了50%。


“?#34892;?#39033;目不仅卖不出去,还要给突然失去购房资格的客户退定金。来海南的购房者大部分都是外地人,因此依然有能力购房的优质客户?#27426;?#35265;了。”


王丽?#20154;?#22312;的公司?#26143;?#23646;于大型房企,几乎每个部门都进行了裁员。“我是孤家寡人,没有奖金也可以挺住,那些需要还房贷、给孩子交学费的同事很多选择离开,?#36824;?#26159;员工还是领导层都有被优化的人,很多走了的人都是原来公司找了很久的人才。”


岛内的人,大多?#20960;?#34892;了,最近刚走的一个小姐姐改行去了婚庆公司。岛外的人大多选择了回家。“是不是很讽刺?”王丽娜笑着?#27425;省?/p>


“不要幻想限价令放开”


操盘手李赫在2018年“十一”后,离开了海南。在此之前,他从来没有想过离开这里,空气、气候、环境都是他喜欢的。他在这里闯荡,落地生根,结婚后生了两个小孩。


妻子不同意,两个孩子最大的?#36824;?岁,丈夫何时回海南都是未知,李赫的决定?#30431;?#21457;慌。


只发基本工资,每个月两万块,这对于拿惯了佣金、奖金、年终奖的李赫来说,钱太少了。看着公司?#21335;?#21806;业绩逐渐下滑,作为一个家庭的收入支撑,“容不得再想,必须走,没得选。”


李赫身边的同行相继离职,有人离开海南“转战”云南做旅游度假项目,有人回老家做房地产营销,有人去了东南亚做海外房地产项目。一些留下的人,有的转行做酒店运营,或者房屋托管,因为海南很多房子平时是空置状态,只有冬天才有人来住,将这些外地人的房子?#23637;?#26469;做托管,也是相对赚钱的工作。


观望了半年后,李赫得出自己的结论,“站在政府的角度来看,限购是有道理的,房地产不能绑架海南经济,土地是不可再生资源,你卖完这些房子、卖完这些土地,那么海南的经?#31859;?#22411;如何发展?#30475;?#38271;远来看,这?#37995;?#39064;必须解决掉,无非是现在解决还是未来解决。只是对我们这些行业从业人员产生了很大影响。”


想通了这一点,李?#31449;?#24471;只有离开才能有更好的职业发展。抵达新的目的地长春后,他发了一条朋友圈:“不要幻想限价令放开,在?#27426;?#32447;城市,未来5年都不可能放开。”


李赫所说?#21335;?#20215;令指的是,比海南"全域限购"更早的口头政策。这条限价消息来自一场闭门会,当时要求海口等十余家房企重新调整未售商品房备案价格。


对于新盘?#21335;?#20215;,一般都是设置一条"隐形红线",地方政府往往是以类似"窗口指导"的方式传达给开发商,并不会发文件。


李赫清楚地意识到,短期内他不可能再回来了,即便再回海南,很可能也不会是再从事地产行业。


一脚急刹车 房企晕?#32439;?#21521;


?#27426;?#25151;企难以潇洒转身。千亿级房企高管王斌?#30431;?#20010;?#20013;?#23481;限购对海南房企的影响,“晕?#32439;?#21521;”。


“一脚急刹车?#20445;?#29579;斌说,企业经营变得发懵。“这完全超出了正常的市场调控。”


4月18日,海南省统计?#25351;?#21018;发布的一季度房屋销售额数据显示,今年第一季度海南省房屋销售面积185.73万平方米,同比下降64.1%;房屋销售额316.22亿元,同比下降58.8%。


市场成交量?#21335;?#38477;导致了房企收入下降,王斌看到的是,一些小房企?#36141;茫?#22240;为在前几年房地产市场比较好的时候,他们将手里的库存消化了,所以手上有很多现金。加上海南省早在3年前就实施了“两个暂停”政策,小企业后期就没?#24615;?#20080;地。


“这些小公司的手上有充裕的资金,他们的日子还挺好过的,?#34892;?#23567;公司老板就去商学院游学去了。但大型房企反而日子艰难,像碧桂园、恒大,在前一阶段“?#29615;?#29467;进”得拿地,拿到地之后,就碰上了突然?#21335;薰海?#36825;给大型房企造成了非常巨大的影响。”


王斌打了个?#30830;劍?#24320;发商已经拿到手的土地都有整体开发计划,有的是和银行融资合作的,告诉银?#24615;?#20040;卖、卖多少钱、利润率多少,然后银行才会贷款给房企。


限购之后,房企没有到手的土地?#36141;盟担?#27605;竟钱还没有花出去。但已经拿到手里的土地,原本准备开发了,由于限购、限制规划,现在连住房证?#20960;?#38480;住了,企业肯定困扰。


王斌透露,对于大型房企来说,资金链的问题显得尤为突出,因为大家手上的土地很多,这些土地由于没有按时开发和按时销售,马上资金链就会?#37995;?#39064;。


在他看来,海南?#21335;?#36141;政策不像北京、上海,房企还能有生存的机会。“政策出来之后,海南房企生存的机会没有了。”


王斌认为,海南最大的问题不是房价高,而是人口基数的问题,足够的人才吸引到海南,很多经济问题都会迎刃而解、很多产业将会自然发展。王斌称,海南欢迎所有大企业的到来,但是所有的利好政策都排除了房地产。


事实上,海南政府早在2018年出台限购政策的那天就做好了“壮士断腕”的准?#31119;?#24847;?#21450;諭讯?#25151;地产经济的依?#25285;?#27880;入更多实体产业,从而探索出一条新的“海南模式”。


根据《中国经营报》报道,2018年两会期间,海南省长沈晓明曾对媒体放言要加码楼市调控。“对海南来讲,会很痛,会出血,会很?#36873;?#19981;下大的决心,不容易做到。”


“?#20197;?#31561;限购解除”


时间拉回海南楼市调控前的一个星期。


根据媒体当时的报道,海南全岛建设自由贸?#36164;?#39564;区?#21335;?#24687;一出,各个售楼处都聚满了来“抢房子”的购房者。一个销售员同时要接待十多个客户,?#20272;?#36824;要拿手电筒,带着成群结队的客户去看房。


自由贸易港消息宣布后(2018年4月13日),三亚售楼处的楼盘房价普遍涨价每平方米4000至8000元。当时三亚的房屋均价已高达3.5万到3.7万元每平方米。


三亚楼盘销售王?#35760;?#36523;经历了限购前,这出购房者蜂拥而上的场面。


那时候,她的薪资每月轻松过万。“现在三亚楼盘的均价每平方米回归到合理价格约18000元,但是前来购房的客户却寥寥无几了。”


由于原本有资质购房的外地人都失去了购房资格,王萍所在的楼盘销售业绩大幅下降。她和很多同事一样,现在仅靠着2000元基本工资维持生活。


三亚的物价水平高,如今的工资对王萍来说?#23433;还?#33457;?#20445;?#19968;部分同事已经转去售卖成交?#21487;?#22909;些的商铺和写字楼,“等到下个月进入淡季,买房人更少了。”王?#20960;?#21497;着。


薪水大幅下降,大房企高层助理的王丽娜打算回北京,一线销售员王萍的同?#36335;?#32439;离职。但她不打算离职,尽管眼前?#21335;?#21806;业绩?#19994;?#28023;南要发展就能吸引更多的人才,人口红利会给海南的房地产市场带来新机遇。”


现在的王?#23478;?#28982;能接到很多咨询电话,询问的主题只有一个:“我现在有没有资格买房?”外地人依然有购房需求,这就是眼前的真实希望。


“我没想过转行,?#20197;?#31561;限购解除。”


(应受访者要求,文中均为化名)


来源:8号楼工作室


撰文:刘雪玉


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